8月15日，宜家家居位于上海寶山的新店開門納客，這個被宜家定位為亞洲最大的宜家家居店，是宜家進駐中國15年后開出的第13家店面，相比其他外資零售商動輒上百家門店數量，宜家這一擴張步伐一度被解讀為“蝸牛速度”。

然而，從去年起，宜家系開始發(fā)力中國市場——尤其是商業(yè)地產領域——之所以稱之為宜家系，是因為隱秘在“宜家”這一品牌背后的是包括宜家家居以及宜家購物中心等強勢業(yè)務在內的商業(yè)王國，而上述兩大板塊又共同構筑了宜家“家居賣場+購物中心”捆綁經營模式，這亦是宜家未來在中國的主要經營模式。

“宜家購物中心目前在中國有三個項目在建，總面積有100萬平方米，如果找到合適地塊，我們計劃在北京、上海等地再新增店面。”英特宜家購物中心中國區(qū)董事總經理丁暉對記者表示，目前宜家手頭上沒有一塊土地儲備，所有項目從拿到地的第一天開始，就進行規(guī)劃設計，宜家只是一家商業(yè)企業(yè)。

盡管宜家高層一再強調，宜家所從事的并非地產商角色，但業(yè)內人士認為，宜家在中國多年來堅持購地自建，“一不小心”成了在華的最大外資地主，其土地增值部分蔚為可觀。

不承認“蝸牛速度”

今年5月，英特宜家一行到北京通州考察投資環(huán)境，傳達出北京第三家門店將落戶通州的信號。丁暉說，英特宜家確實有計劃在北京再開一家購物中心的打算，亦同時在廣州和上海有新店拓展計劃，但目前尚處于選址階段。

從選址到拿地，再到設計、開發(fā)建設，注定是一個漫長的過程?；仡櫼思壹揖釉谥袊拈_發(fā)模式，除了廣州項目外，其余12家均為自己買地自己建設，一定程度上影響了宜家在中國的擴張速度。

“但這并不能說明宜家在中國的擴張速度慢，大家根本不了解宜家才有這樣的評論，實際上，宜家公司對每一個店面要求的質量都很高，別的公司租賃店面投入的成本很少，但其產出也沒法和宜家比。”丁暉并不認同外界對宜家“蝸牛速度”的質疑。

在丁暉看來，如果全球業(yè)績每年要增長10%~15%，比如每年銷售額為300億歐元，成長的量就為30億歐元，除以一個店1億歐元的營業(yè)額，即是說每年全球新增30家店就可以了，分到中國每年新增一家已經是正常的速度。“現在中國每年開三家店，在宜家全球開發(fā)速度上已經屬于是第一類的國家了。說宜家開店速度慢，完全是誤解。”

英特宜家購物中心集團總裁約翰·泰格納曾坦承英特宜家在中國的準備期是相當漫長的，而找地是在中國開店的最大挑戰(zhàn)，大多時間英特宜家都耗在選址與拿地上。丁暉亦說，從選址拿地、到設計建設，再到后期裝修施工，一個大型購物中心至少要5年的周期才能建成。

目前，丁暉的精力主要放在無錫、北京、武漢三家正在建設的購物中心上。“家居賣場+購物中心”模式是為宜家在中國的一項重要的升級戰(zhàn)略。

宜家品牌創(chuàng)始人英格瓦·坎普拉德和他的家族創(chuàng)辦了三家大型企業(yè)：英卡控股、英特宜家控股和伊卡羅公司。英特宜家控股旗下又包含了英特宜家系統(tǒng)公司、英特宜家購物中心集團、英特宜家地產公司和英特宜家財務投資公司。2001年，英特宜家控股與英卡控股合資成立英特宜家購物中心集團，在中國開發(fā)商業(yè)綜合體的即為英特宜家購物中心集團。而“宜家家居”這一品牌為英特宜家系統(tǒng)公司擁有，它在1998年通過授權英卡控股公司做“宜家家居”而進入中國內地市場。

2009年8月，英特宜家購物中心集團進軍中國，在上海設立中國總部，并在三年內在無錫、北京大興區(qū)及武漢斥資拿下面積約70萬平方米的地塊。僅僅這些已經購入的土地面積就已經超出了宜家家居在過去十年所累積的土地面積總和。據稱，去年11月，英特宜家集團總部又向中國區(qū)新批了120億元~150億元資金，用來拓展新的項目。

丁暉描述宜家家居與英特宜家購物中心的關系是“戰(zhàn)略合作伙伴”關系，捆綁布局而又相互獨立。據其透露，雙方合作方式靈活，共同的項目要雙方一起選址，但是運營主要由購物中心來做，對于一些購物中心扎堆或者交通偏遠的地區(qū)，英特宜家購物中心不會選擇進駐，宜家家居則具有是否獨立建店的選擇權和決定權。

據其透露，宜家家居的目標是進入經濟排名在前20~25名的城市，而購物中心則主要選擇排名前10的城市。

一平方米也不出售

明年，英特宜家無錫購物中心將率先進行“家居賣場+購物中心”模式運營。按照計劃，英特宜家未來拿到的地塊，亦將按照這種模式進行全方位規(guī)劃和運營。

英特宜家購物中心北京項目則將包含宜家家居、高檔百貨、電影院、餐飲等約500個商戶和7000個停車位。它將被建成一個比大悅城、萬達廣場會規(guī)模更大的“生活之城”，預計年均人流量達到3000萬。

愿景很美好，但現實環(huán)境或許是橫亙在英特宜家面前的一道難題。一位商業(yè)地產研究專家對記者表示：“零售巨頭自建物業(yè)，目的就是打破單一經營模式，通過多業(yè)態(tài)經營以尋找穩(wěn)定的收入來源。但是宜家開設購物中心將面臨不小的挑戰(zhàn)，第一，宜家并沒有雄厚的租戶資源，招商有一定難度；第二，目前中國的商業(yè)地產面臨過剩風險，宜家能否憑借自有的經營理念做足本土化，站穩(wěn)腳跟，還需時間來檢驗。”

事實上，丁暉并不擔心中國商業(yè)地產的“過剩”或者“泡沫”。他認為，中國的購物中心很多，但好的不多，宜家是純粹做商業(yè)的公司，追求的不是地產升值，且“獨立建店模式”商業(yè)理念奉行了70年，有信心打造出高質的購物中心項目。

另外一面，商業(yè)地產自持經營需要大量的資金投入亦是業(yè)界公認，宜家大手筆投資商業(yè)地產的資金從何而來？

丁暉告訴記者，英特宜家在中國開發(fā)的購物中心項目，有超過50%的資金來源于上述兩大股東的投資，其余則向國內外銀行等金融機構融資。僅北京、無錫、武漢三個項目，總投資額就將達到100億元，目前已經投入了60多億元。

“英特宜家的經營理念就是長期投資且持有物業(yè)，我們的購物中心一平方米都不會出售。”丁暉說，未來幾年，英特宜家在中國還會堅持購地自建的模式。

不過，現階段中國土地強烈的投資屬性加上宜家品牌對周邊房產價格的帶動作用，其中產生的巨大利潤，宜家不能不為所動。

以北京大興的英特宜家項目為例。2009年，宜家以7.9億元人民幣拍得的大興西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期用地，第二年，北京興創(chuàng)置地投資有限公司拍得相鄰的三期、四期用地時，花去了24.35億元人民幣。兩個地塊的均價，比宜家當初購地溢價1倍以上。

“按照中國目前地價的漲幅，宜家擁有的上百萬平方米土地資產，將是一筆不菲的收益。”上述商業(yè)地產專家如是評論。

丁暉透露，現下也在考慮是否可以將英特宜家的產品線適當延伸，比如自建購物中心項目時，周邊配套的公寓以及寫字樓項目，是否也可以由宜家來開發(fā)。“不過，僅僅還在思考階段，目前還是以購物中心項目為主。”丁暉強調。